Vous vous demandez qui doit prendre en charge les réparations ou les travaux à réaliser dans votre logement ? Est-ce au locataire ou au bailleur ?
En théorie, la répartition des travaux est assez simple : le propriétaire est responsable des réparations conséquentes et du remplacement des équipements importants. Le locataire a la charge de l’entretien courant et des petites réparations.
Il existe cependant quelques nuances : une réparation suite à un incident causé par négligence sera du ressort du locataire, tandis qu’une usure normale sera de la responsabilité du bailleur.
Découvrez ci-dessous nos explications :
Les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 régissent les relations entre le bailleur et le locataire.
Le locataire a la responsabilité de l'entretien courant du logement, de ses équipements (par exemple les interrupteurs, les prises électriques ou encore les siphons) ainsi que les réparations des dommages qu'il pourrait causer par accident ou négligence (tâche sur de la moquette, rayure sur le parquet…).
A la mise en location, le bailleur doit délivrer un logement, qu’il soit vide ou meublé, en bon état. Durant le bail, les travaux qui ne sont pas considérés comme des réparations locatives ou qui ne sont pas imputables à une faute du locataire, sont à la charge exclusive du bailleur. Il a l'obligation de les faire réaliser et s'il ne le fait pas, le locataire dispose de voies de recours.
Arrivée du locataire
A chaque entrée d’un nouveau locataire, le logement doit être habitable dès la signature du bail. Comme les équipements, il doit être en bon état et ne présenter aucun risque pour la santé et la sécurité des occupants.
Néanmoins, le bailleur n'a pas l'obligation de refaire à neuf un logement à chaque nouvelle entrée d'un nouveau locataire.
Lors de la remise des clés, en général le jour de la signature du bail, un état des lieux d'entrée doit être réalisé et joint au contrat de bail. Ce document décrit avec précision l'état du logement et de ses équipements à l'arrivée du locataire.
Il constate également son état de conservation. Il doit au moins comporter les informations suivantes :
Type d'état des lieux : état des lieux d'entrée
Date d'établissement de l'état des lieux
Localisation du logement
Nom ou dénomination des parties (locataire, bailleur) et domicile ou siège social du bailleur
S'il y a lieu, nom ou dénomination et domicile ou siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux
S'il y a lieu, relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie (c'est-à-dire lorsque les charges locatives ne sont pas payées au forfait)
Clés ou tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun
Pour chaque pièce et partie du logement, description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Elle peut être complétée d'observations ou de réserves et illustrée d'images.
Signature des parties (locataire, bailleur) ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.
Un nouvel état des lieux sera fait lorsque le locataire quittera le logement et rendra les clés. En cas de litige, la comparaison de ces 2 documents permet d'établir les responsabilités de chaque partie.
Les réparations locatives
Les réparations locatives sont énumérées dans le décret du 26 août 1987.
Tout comme l'entretien courant du logement, elles sont à la charge du locataire pendant toute la durée de la location. Toutes les parties intérieures ou extérieures du logement et ses éléments d'équipement sont concernés.
Quelques exemples des principales réparations locatives :
Les extérieurs :
- Nettoyage des gouttières, des allées, de la terrasse…
- Tonte de la pelouse
- Taille, élagage, échenillage des haies, des arbres et des arbustes
- Désherbage de la pelouse, des platebandes…
L’intérieur :
- Maintien en l'état de propreté des plafonds, murs et cloisons de son logement
- Entretien annuel de la chaudière
- Remise en place ou le remplacement des matériaux de revêtement (faïence, mosaïque, matière plastique...)
- Rebouchage des trous (pose de tableaux, miroirs..)
- Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération
- Remplacement si nécessaire de certains éléments d'équipement électrique (interrupteurs, prises électriques…)
- Entretien et renouvellement éventuel du détecteur de fumée.
A savoir :
Certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté (état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement) ou la force majeure.
Les travaux à la charge du bailleur
Le bailleur est tenu d'entretenir et de réparer son logement loué pendant toute la durée du bail, à l'exception des réparations locatives qui ne peuvent être imputées au locataire (petites réparations et entretien courant à la charge du locataire).
Les travaux à la charge du bailleur sont :
Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives (pose de parquet, installation d'une cuisine équipée, installation d'un digicode…)
Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste...)
Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante...)
Travaux pour respecter les critères d'un logement décent
Entretien des toitures et façades végétalisées
Les propriétaires doivent aviser les locataires avant le début des travaux. Pour ce faire, il doit lui adresser une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.
L'avis doit préciser la nature des travaux (amélioration recherchée, urgence, performances énergétiques envisagées, etc.) et les modalités d'exécution des travaux (date de début, durée, besoin d'accès, etc.). Si les travaux sont urgents (par exemple, un chauffe-eau en hiver), le locataire doit permettre l'accès à sa résidence pour préparer et exécuter les travaux. Mais il n'est pas tenu d'autoriser l'accès les samedis, dimanches et jours fériés.
Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.
L’état des lieux de sortie
Un état des lieux de sortie doit être réalisé lorsque le locataire quitte le logement.
Ce document permet de constater l’état du logement entre l’arrivée et le départ du locataire.
En cas de contestation portant sur l'état des lieux par le bailleur ou le locataire peut être portée devant une commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice.
A noter que le paiement lié à l’établissement de l’état de sortie ne peut être imputé au locataire.
Si la conciliation n'aboutit pas ou que l’un des deux protagonistes ne souhaite pas l'engager, il est possible de saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
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